Investir dans des projets immobiliers : l’accompagnement T.Palm
Vous êtes de plus en plus nombreux à investir dans de petits projets immobiliers. Découvrez comment T.Palm accompagne les futurs candidats-bâtisseurs.
Les placements bancaires n’étant guère rémunérateurs, les Belges cherchent de plus en plus de solutions pour gagner de l’argent. Investir dans des projets immobiliers fait partie de ces solutions.
Il peut s’agir de faire construire une maison ou des maisons jointives … Mais pas seulement. Depuis trois ans environ, T.Palm constate que de plus en plus de candidats-bâtisseurs se lancent dans l’aventure. Ils font ériger des petits immeubles à appartements pour les louer ou, éventuellement, à terme, les revendre.
Pour comprendre la démarche, rencontre avec un trio de choc :
- Hughes Marchant, gestionnaire de projets chez T.Palm
- Olivier Pirot, architecte gérant chez S-pass Architecture
- Jean-Marc Ledoux, client qui compte déjà plusieurs maisons à son actif avec T.Palm
Investir dans l’immobilier : trouver le parfait accompagnement
“J’ai un rôle de promoteur. Même si c’est à un niveau relativement modeste, mon travail est professionnel. Quand je me suis lancé dans ma première construction en 2008, j’ai travaillé avec des corps de métier séparés. Cela peut fonctionner, mais dans mon cas, l’expérience a été négative. Quand vous atteignez un certain niveau de complexité dans une construction, vous avez besoin d’être bien entouré.
Je suis investisseur plus que technicien, j’ai besoin d’être secondé par une structure de personnes compétentes. Une entreprise générale de construction comme T.Palm m’accompagne de manière performante tout au long du projet. La valeur ajoutée par rapport aux corps de métier séparés est indéniable. T.Palm a un véritable rôle d’accompagnement des candidats- promoteurs à jouer qui ne sont ni des professionnels ni des personnes averties dans le domaine de la construction.
J’ai déjà réalisé une dizaine de projets et je ne compte pas en rester là.”
Rencontrer les bonnes personnes
S’il est aujourd’hui convaincu, comment Jean-Marc Ledoux a-t-il opté pour une collaboration avec T.Palm ? La rencontre avec l’architecte Olivier Pirot a été le déclic.
“J’ai d’abord réussi à lui montrer qu’il fallait passer outre cette mauvaise première expérience et que le recours aux corps de métier séparés n’était pas la meilleure solution. Ensuite, je l’ai
encouragé à travailler avec T.Palm dans le cadre d’un partenariat clé en main, garantissant le bon fonctionnement du chantier dans le respect du timing et surtout du budget. J’ai fait le calcul, j’ai appelé tous mes sous-traitants, il ne nous a pas été possible de proposer un prix moins élevé que celui proposé par T.Palm.»
Préparer le chantier pour solutionner les défis techniques
Une des forces de T.Palm, c’est de réaliser une excellente préparation avant de démarrer un chantier.
“Les plans sont redessinés, les détails sont vérifiés par mes soins et le service de préparation avant de démarrer les travaux. On a déjà solutionné 90% des défis techniques et souvent ce qu’on rencontre sur les chantiers par après, ce sont de petits soucis habituels sans conséquence, mais jamais de gros problèmes”, ajoute Olivier Pirot.
Investir dans des projets immobiliers : l’importance de l’accompagnement
Hugues Marchant, gestionnaire de projets chez T.Palm, poursuit :
“Les corps de métier séparés avaient un avantage il y a quelques années, aujourd’hui ce n’est plus le cas. La construction devient tellement technique, pointue, qu’il est difficile de gérer seul l’ensemble des éléments.
Une des forces de T.Palm est de respecter le triangle maître d’ouvrage, architecte indépendant et entreprise générale. Nous avons chacun un rôle précis et l’exerçons de manière autonome. Ce sont des projets personnalisés grâce à l’intervention d’un architecte désigné librement en amont du projet par les clients. T.Palm travaille sans catalogue, sur-mesure uniquement.
Quand on calcule un devis, on essaie d’être le plus précis possible tant en termes de délai que de budget. Quand on démarre, on sait où on arrive. Les dossiers sont gérés de A à Z et la construction est livrée clé en main.”
Qui veut investir dans l’immobilier ?
La tranche d’âge des 45-50 ans, mais également des personnes plus âgées, sont à même d’investir dans ce type de projet immobilier.
“Si j’ai des jeunes en face de moi, c’est pour construire leur propre maison. Les personnes qui peuvent se permettre d’investir sont celles qui ont déjà payé leur première maison. Les jeunes n’ont en général pas la capacité financière de le faire dès le départ”, souligne O. Pirot.
Un point de vue partagé par J-M Ledoux :
« Je pense aussi que c’est la tranche d’âge 45-50 qui va investir dans un immeuble de 2, 3, 4 appartements. Précisons qu’à l’heure actuelle, les fonds propres demandés pour une première habitation se situent à un niveau raisonnable, mais quand il s’agit d’un immeuble d’investissement, le montant des fonds propres exigés est beaucoup plus important.”
Franchir le pas : les éléments techniques à considérer
Il faut tout d’abord que le candidat-bâtisseur ait à l’œil une série d’éléments techniques qui répondent à des normes.
“Le respect de la réglementation en termes d’isolation, d’étanchéité à l’air est obligatoire. Il faut respecter un cahier des charges déterminé par la Région wallonne et, notamment, depuis janvier, l’exigence quasi zéro énergie, Q-Zen.
Quand le budget suit, nous conseillons une pompe à chaleur combinée avec un chauffage par le sol, des panneaux photovoltaïques, un boiler thermodynamique (si chaudière au gaz), une ventilation double flux, … Le marché dicte ces exigences, le client est forcé de suivre. “In fine, l’impact sera positif sur la consommation d’énergie”, ajoute H. Marchant.
Autres éléments techniques à prendre en considération, le traitement de l’eau notamment via une mini station d’épuration reliée à des tranchées d’infiltration, sans oublier les normes acoustiques.
“Il faut faire attention à ce volet acoustique qui n’est pas toujours bien maîtrisé. Beaucoup de professionnels ne sont pas au courant que des normes ont été définies et qu’elles doivent être respectées”, poursuit O. Pirot.
Pour investir dans un projet immobilier, la situation géographique est primordiale
Un autre point essentiel concerne les terrains et leurs prix. La situation géographique est primordiale.
“On se rend compte qu’il y a un effet boost dans certaines communes ou régions. J’ai aussi constaté une tendance vers les maisons jointives, solution d’ailleurs encouragée par la Région wallonne. Pratiquement, trouver un terrain pour construire un immeuble à appartements est devenu très compliqué. S’il y en a un qui apparaît sur Immoweb, vous pouvez être certain qu’il sera rapidement vendu dans les jours qui suivent” relève O. Pirot.
Permis d’urbanisme et gestion des terres
Dernier sésame à obtenir : le permis d’urbanisme (ancien permis de bâtir).
“Dans une petite commune, la proximité avec le service de l’urbanisme facilite l’avancement du dossier. Dans les grandes communes, il faut parfois quelques mois de plus pour obtenir l’octroi. ”
La gestion des terres est devenue un réel souci. Les zones de remblai sont limitées à l’aménagement de terrasse ou de parking mais tout le reste est censé être évacué en décharge agréée depuis le décret Walterre.
L’acte de construire est bien exigeant, mais comme le parcours de Jean-Marc le montre, une fois la formule choisie avec les bons partenaires, on en redemande ! N’hésitez pas à nous contacter pour discuter de votre projet d’investissement dans l’immobilier.
