Vous envisagez d’acheter une maison ou un appartement à Bruxelles, en Wallonie ou en Flandre ? N’oubliez pas de tenir compte des frais d’actes notariés ! Ces coûts liés à l’achat d’un bien immobilier représentent une somme non négligeable. Mais à quoi correspondent ces charges ? À qui revient l’argent ? Et surtout, qui doit les payer ? Découvrez dans cet article comment calculer vos frais de notaire en Belgique !
Que signifient les« frais de notaire » ?
Lors de l’achat d’une maison, vous avez des frais supplémentaires à payer. C’est ce qu’on appelle communément les« frais de notaire ». Pour être tout à fait exact, il faudrait appeler ces coûts des« frais d’actes notariés », car en réalité, seule une infime partie de ces frais revient au notaire.
Pour vous donner une idée, les frais d’achat d’un bien en Belgique s’élèvent en moyenne à 15 % du prix de vente. Le notaire ne perçoit pour son travail qu’environ 1 % du prix de vente. L’essentiel de la somme revient aux caisses de l’État.
Que comprennent ces frais ? Il y a les droits d’enregistrement, les honoraires du notaire, les frais administratifs et la TVA de 21 % applicable sur les honoraires et les frais administratifs. Vous allez découvrir à quoi correspondent ces différentes charges dans l’article.
Mais avant ça, petite précision : qui paie les frais de notaire en Belgique ? Les coûts sont à la charge de l’acheteur. Le montant, basé sur une estimation du notaire, doit être versé au moment de la signature de l’acte de vente.
Que comprennent les frais de notaire en Belgique ?
Les droits d’enregistrement
Lorsque vous achetez un bien immobilier, vous devez payer un impôt sur l’enregistrement du transfert de propriété. Cette somme est collectée par la région pour couvrir les coûts liés à la transaction immobilière et pour soutenir les infrastructures publiques.
Comment sont calculés les droits d’enregistrement ? À Bruxelles et en Wallonie, ces frais s’élèvent à 12,5 % du prix de vente, tandis qu’en Flandre, le taux est à 12 %. Il est toutefois possible de réduire ce taux ou de bénéficier d’un abattement dans certaines situations. (Poursuivez la lecture pour plus d’explications.)
À noter : il faut payer ces frais dans les 4 mois de la signature du compromis de vente.
Les honoraires du notaire
Il s’agit de la rémunération du notaire.
Comment sont calculés les honoraires du notaire ? À partir du prix d’achat selon des pourcentages fixés par arrêté royal. Un notaire ne peut donc pas exiger plus que ce qui est marqué dans la loi !
Notez que les honoraires sont dégressifs : plus le prix d’achat du bien est élevé, plus le pourcentage sera faible. Exemple ? Pour une habitation de 125 000 €, les honoraires sont d’environ 1,3 %, tandis que pour une maison de 200 000 €, vous ne paierez que 1 %.
Les frais administratifs
Les actes notariés impliquent de nombreuses recherches et formalités administratives nécessaires pour sécuriser la vente :
- recherches fiscales (demande d’extrait de plan, de matrices cadastrales, etc.) ;
- recherches urbanistiques ;
- attestations (hypothécaires, d’assainissement du sol, etc.) ;
- droits d’écriture pour l’acte et les copies ;
- frais d’inscription de l’hypothèque ;
- etc.
Il est difficile de donner un chiffre exact pour le montant de ces frais, car cela dépend des régions, des communes et du contenu du dossier. Par exemple, une recherche urbanistique peut coûter plus ou moins cher d’une commune à l’autre. En tout cas, il n’est pas rare de fournir une provision de 800 €.
Comment calculer les frais de notaire en Belgique ?
Pour calculer les frais de notaire en Belgique, c’est simple. Il faut :
- Faire le calcul des honoraires du notaire en fonction du prix d’achat.
- Ajouter les droits d’enregistrement selon la région.
- Prendre en compte les frais divers (frais administratifs, TVA, hypothèque).
Concrètement, combien coûtent les frais de notaire pour une habitation de 200 000 € en Wallonie ? Il faudra inclure dans les frais d’acte :
- 25 000 € de droits d’enregistrement (12,5 %) ;
- 2 160 € pour l’étude notariale ;
- 1 100 € de frais administratifs ;
- 685 € de TVA ;
- 240 € de frais de transaction hypothécaire.
En moyenne, vous aurez donc 29 000 € de frais d’actes notariés à payer en Belgique pour une maison de 200 000 €.
Comment réduire ses frais d’actes notariés ? Cas particuliers
Réduction des droits d’enregistrement en Wallonie
Depuis le 1er janvier 2025, vous pouvez profiter de droits d’enregistrement réduits à 3 % en région wallonne. Ce taux s’applique lors de l’achat d’un bien immobilier destiné à devenir votre résidence principale.
Quelles sont les conditions pour bénéficier de ce taux à 3 % ?
- L’acheteur ne possède pas d’autres biens immobiliers destinés à l’habitation.
- L’acheteur doit s’installer dans l’habitation dans les 3 ans. S’il s’agit d’un terrain à bâtir, le délai passe à 5 ans.
- L’acheteur doit habiter dans la résidence principale pour au moins 3 ans à partir de la date où il s’y installe.
Abattement à Bruxelles
Vous achetez votre première habitation à Bruxelles et le prix du bien immobilier ne dépasse pas les 600 000 € ?
Vous avez le droit à un abattement sur la première tranche de 200 000 € de votre achat sous certaines conditions. Cela signifie que vous ne payez pas de droit d’enregistrement sur une tranche allant jusqu’à 200 000 euros de votre achat. Concrètement, ça représente une économie d’impôts de 25 000 € maximum.
Dans le cas d’un terrain à bâtir, l’abattement s’élève à 100 000 €, ce qui représente une économie de 12 500 € maximum.
Réduction des droits d’enregistrement en Flandre
Si vous achetez une habitation en Flandre, vous pouvez bénéficier d’un taux réduit à 2 % si :
- L’achat est effectué par une personne physique.
- L’habitation sert de logement familial.
- Il s’agit d’un bien existant.
- L’acheteur ne possède pas d’autres habitations.
- L’acheteur se domicilie à l’adresse dans les 3 ans de la passation de l’acte.
Si vous ne répondez pas à ces critères, c’est le taux de 12 % qui sera appliqué lors de l’achat du bien.
Exception : l’achat d’un bien neuf
Dans le cas d’une habitation neuve, celle-ci n’est pas soumise aux droits d’enregistrement, mais au régime TVA de 21 %. Ainsi, les frais de notaire pour une maison clé sur porte sont généralement plus élevés.
Qu’entend-on par« habitation neuve » ? Une habitation est neuve jusqu’à 2 ans à compter de la date de la première occupation. Exemple : une habitation, occupée pour la première fois en 2024, est neuve jusqu’au 31 décembre 2026.
Comment faire une simulation des frais de notaire ?
Vous souhaitez calculer vos frais de notaire en Belgique ? Voici un module de calcul mis à disposition par les notaires.
Attention, les montants sont fiables, mais purement indicatifs : c’est une estimation de vos frais de notaire. Les chiffres doivent être adaptés au cas par cas, en fonction de la région, de la commune, des particularités du dossier, etc.
Il vaut mieux s’adresser à son notaire pour avoir une idée précise des coûts de la transaction immobilière. Il pourra réaliser un calcul précis en fonction de l’ensemble des paramètres de votre dossier.
Calculer ses frais de notaire : En bref
Que devez-vous retenir pour calculer les frais de notaire en Belgique ?
Tout d’abord, les frais d’achat incluent la taxe à payer à la région : les droits d’enregistrement (12,5 % en Wallonie). Il est possible de bénéficier d’une réduction du taux sous certaines conditions. À cela s’ajoutent des frais administratifs et les honoraires du notaire.
Au total, ces frais d’actes notariés représentent 15 % du prix de vente de la maison ou de l’appartement.
Notez que dans le cas de l’achat d’un bien neuf, c’est le régime TVA à 21 % qui s’applique et non celui des droits d’enregistrement.
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