Indexation du loyer : Propriétaire-investisseur, connaissez-vous les règles en la matière?

Vous désirez investir dans un immeuble à appartements pour, ensuite, mettre ces logements en location ?

Si vous souhaitez faire construire votre propre immeuble d’investissement et que vous vous demandez comment vous devrez ensuite réaliser l’indexation des logements mis en location, cet article est fait pour vous !

Quelles sont les conditions pour réaliser l’indexation ?

L’indexation du contrat de bail a lieu une fois par an, à la date anniversaire de l’ entrée en vigueur du contrat de location. Néanmoins, ce dernier peut stipuler qu’il n’y a pas d’indexation. Dans ce cas, le bailleur ne peut exiger l’ajustement du loyer. En d’autres mots, l’indexation n’est pas automatique. Elle doit être convenue.

Il incombe au bailleur d’informer, chaque année, son locataire, du nouveau montant indexé et ce, uniquement par écrit. Si le propriétaire oublie de le faire et s’en rend compte plus tard, il ne peut demander l’indexation que pour les trois derniers mois, pas plus.

 

CALCUL

Sachant donc que l’indexation des loyers se fait toujours sur base des fluctuations de l’indice des prix à la santé, pour connaître le montant du loyer indexé, il faut appliquer la formule suivante :

Loyer de base x Nouvel indice santé
          Indice santé de base

Loyer de base : c’est le loyer mentionné comme loyer initial dans le bail, sans les charges.

Nouvel indice santé : c’est l’indice du mois qui précède celui de l’anniversaire de l’entrée en vigueur du bail (date de l’entrée dans le logement, qui ne coïncide pas nécessairement avec celle de la signature du bail).

L’indice santé de base: c’est l’indice du mois qui précède la date de signature du bail.

Plus simplement, voici un exemple :

Un bail au loyer mensuel de base de 500 euros, selon un bail signé en avril 2014, prenant effet en juin 2018, cela donnerait :

500€ (Loyer de base avril 2014)  x  106,99 (nouvel indice santé mai 2018)
                         100,79 (indice de mars 2014)

= 530,76€ (Nouveau loyer dû à partir de juin 2018)

Ce nouveau loyer est valable à partir de juin 2018 jusqu’en mai 2019.
En mai 2018, le propriétaire pourra à nouveau demander une indexation.

Nouveautés depuis le 1^er septembre 2018

Tout d’abord, en ce qui concerne le bail de courte durée, conclu ou renouvelé à partir de septembre 2018, le nombre de prolongations passe de une à deux, à condition que la durée totale du bail (« prolongations » comprises), n’excède pas 3 ans.

Ensuite, chacune des parties peut résilier le bail avant son échéance normale. À savoir que le locataire a un préavis de 3 mois et un versement d’une indemnité d’un mois de loyer. Ceci concerne les baux de longue durée (la durée normale d’un bail de résidence principale est de 9 ans) et non ceux de courte durée (bail d’une durée maximale de 3 ans).
Enfin, le décret entré en vigueur le 15/03/2018 portant sur le bail d’habitation, exige que le preneur souscrive une assurance incendie. La nouvelle réglementation existante fixe également les règles en cas de décès du locataire (pas de transmission du bail aux héritiers).